匠心
STANDARD
GUIDE
主编／北京今朝装饰设计有限公司
中国
标准指南
FOR THE REDECORATION OF CHINESE TENEMENTS
〈
二〉
版权页
前言
preface
易经说：“大人虎变，君子豹变，小人革面”。自08年开创
老房装修市场到2011年出版第一本全面介绍老房装修的系列书籍
《
中国老房装修标准指南》至今，我们已经在老房装修领域深耕
了8年。如今随着“互联网+”成为一项国家战略，互联网家装也
迅速成为资本押注的风口，各路大伽来势汹汹，一边是拥有较高
专业资质和更长家装资历的传统家装公司，一边是强调“便宜、
便捷、透明、快速”的互联网家装新贵。在这场互联网家装与传
统家装的对决中，“老房装修”也随着角逐的升级一路逆袭成为
业内外竞相抢夺的“鲜美蛋糕”。做为行业老房装修市场的开创
者，8年间我们采集了上万户工地信息，从了解老房的原始结构入
手，结合老房居住生活上的种种不便，对设计、施工、用材、安
全、智能化等模块进行深度研发，通过一次次的攻关和实践，我
们在老房装修领域的品质和服务也更加专业化、精细化，与此同
时以科普、公益、专业、便捷服务为初衷的老房装修家居文化
展、老房装修社区行、绿色一体化平台管理体系也在行业范围内
全面推广。2015年我们被中国建筑装饰协会住宅装饰装修委员会
授予“中国老房装修设计研究院”的荣誉称号。殊荣之下肩负的
是行业的期望和重任。2016年，我们携《中国老房装修标准指南
二
—匠心》一书再次归来，希望用我们的开拓和实践为行业的
发展注入新的活力。
未来，我们愿带着一颗匠心继续在老房装修领域坚定前行，
做行业老房装修标准规范的领路人，为行业标准规范的建立健全
竭尽全力、永远挑战、绝不怠慢！
目录
c
ontents
一章 住宅发展历史／1
一节 住宅结构形式的发展
二节 住宅小区形式的发展
第三节 住宅户型设计的发展
第二章 老房装修新工艺／39
第一节 厨卫窜烟、返味治理技术
第二节 老房装修厨卫防水工艺升级
第三节 老房噪音污染及对应解决方案
第四节 我国住宅外墙保温技术的发展历史、现状
第五节 饮用水“二次污染”解决方案
第三章 老房拆改／79
第一节 老房装饰装修中的拆除工程
第二节 老房装修中的结构改造加固
第四章 土建施工工艺／97
第一节 绿色一体化施工
第二节 瓷砖铺贴施工工艺
第三节 吊顶安装施工工艺
第四节 室内隔断墙施工工艺
第五节 涂料施工工艺
第六节 壁纸施工工艺
第七节 地板铺贴施工工艺
第五章 水电风暖施工工艺／173
第一节 水路改造
第二节 电路改造
第三节 家用新风系统
第四节 采暖改造
第六章 局部装修／249
第一节 地板翻新
第二节 墙面翻新
第三节 外窗更换
第七章 木门、橱柜定制及安装／271
第一节 木门安装
第二节 橱柜定制及安装
第八章 智能化家居／307
第一节 全屋智能行业发展的必然趋势
第八节 智能家居解决方案
第九节 智能化家居产品
第九章 互联网时代下家装行业的变革与畅想／327
老房改造实例赏析
唤醒沉睡的老房 流云与海 阳光几许／332
7
5㎡老房换新记 从都市到田园 想要呼吸的家／340
3平米老房改造 莫托里尼，原汁原味地中海美家／347
8
十万改造温情脉脉的两口之家／355
享受低碳 别墅翻新有格调／364
The
first
chapter
第一章
住宅发展历史
我国今后要发展新型建造方式，大力推广装配式建筑，制定装
配式建筑设计、施工和验收规范，实现建筑部件工厂化生产。
第 三住章宅 老发 房展 拆历 改史
The construction form
第一节of the housing
住宅结构形式的发展
解放前我国住宅建筑多以1-3层的砖混结构为主，五十年代末，我
国开始试点研究工业化住宅结构体系。1958年开始试点修建全装配式钢
筋混凝土结构大板住宅。1975年，根据装配式住宅的建造经验，结合传
统的砖混结构，推出了独特的外砖内模结构住宅。1977年试点采用外墙
为预制大板、内墙为大模板现浇钢
后，钢筋混凝土结构住宅逐步发展
结构形式。2016年，《中共中央国
理工作的若干意见》指出，我国今
配式建筑，制定装配式建筑设计、
化生产。
砖混结构
构。砖混结构是混合结
构的一种，是采用砖墙
来承重，钢筋混凝土梁
柱板等构件构成的混合
结构体系。适合开间进
深较小，房间面积小，
多层或低层的建筑，对
于承重墙体不能改动。
匠心｜32
住 宅 发 展 历 史
砖混结构主要构件
1
. 墙体
习惯上人们把370mm的砖墙称为“三七墙”（一般用作外
墙）；240mm的砖墙称为“二四墙”（一般用作外墙,内墙）。墙
体的主要作用有：
（
1）承重作用：屋盖和楼板支承在墙上，上层的墙支承在下
层的墙上。因此墙体在竖向承受由屋盖及楼板、墙自身重量的荷
载,同时还承受风力、地震力等水平方向的荷载。最后把这些荷载
传递到基础和地基上去。
（
2）围护作用：墙体可保持建筑物的内部不受风、雨、雪等
的侵袭，并起到保温、隔热、隔声的作用，保证室内有良好的生活
和工作环境。
（
3）分隔作用：房屋内的纵、横墙体，把建筑物分隔成不同
用途的房间，以满足不同使用的要求。这些墙的交错组合，也给房
屋增加足够的刚度。
墙体根据其所在部位不同，可划分为：外墙、内墙、隔断墙。
外墙通常都是承重墙，和邻居共用的墙多为承重墙；一般的非承重
墙出现在卫生间、储物间、厨房等位置。
楼板是承担楼面上荷载的横向水平构件。砖混结构中的楼板主要
2
. 楼板
有预应力多孔板和现浇板两种。前者施工速度快，但整体性差；后者
整体性较好，但施工周期较长且材料耗费较多。
楼板的作用
（
1）承受楼层的恒荷载、活荷载、雪荷载等垂直荷载，并把垂
直荷载传递给墙及梁。
（
2）砖混结构在水平荷载（如风荷载、地震荷载）作用下，楼
板起着支撑纵墙的作用，将水平力传给横墙。因此，楼板经过处理后
与梁、墙连接成整体，承受楼层在水平方向发生弯曲和剪切时产生的
内力；板和横墙的连接起着保证将水平力传给横墙的作用；板和纵墙
连接承受纵墙传给楼板的水平压力或吸力，并保证纵墙的稳定。
（
3）板、梁和墙体的连接不但要保证水平荷载的传递，当梁板
作用在墙上的荷载是偏心荷载时，连接处还要承受偏心荷载引起的水
平力。
4
｜匠心
住 宅 发 展 历 史
预应力多孔板的构造：预应力多孔板
现浇钢筋混凝土板支承于梁及纵墙
上，梁支承于墙或柱上。一般墙上（或板
底）均设圈梁，板与圈梁相连接。如图：
常用于砖混结构房屋中，一般板厚11—
1
2cm。由于多孔板是空心的，搁置于墙
上的板头局部抗压强度较低，所以必须用
混凝土堵头，多孔板的两边不可嵌入墙
内。如图：
圈梁的构造：圈梁一般应设置于预制板同一标高处或紧靠板底，
截面高度不宜小于120mm，按抗震设防的要求，纵墙承重时每层均
. 圈梁
应设置圈梁，横墙承重时应按规范的规定布置圈梁。圈梁应闭合，遇
有洞口应上下搭接。
3
圈梁的作用：圈梁的主要作用一是提高房屋的空间刚度，增加建
筑物的整体性，防止因不均匀沉降、温差而造成撞墙裂缝；二是提高
砖砌体的抗剪、抗拉强度，提高房屋的抗震能力。
构造柱的构造：按照抗震设防的要求，砖混结
构应按规定设置构造柱。构造柱与墙的结合面，宜
做成马牙槎，并沿墙高每隔500mm设拉结筋，每
边伸入墙内不小于1m，构造柱的马牙槎从柱脚或
柱下端开始，砌体应先退后进，以保证各层柱端有
较大的断面。构造柱应与圈梁可靠连接。
4
. 构造柱
构造柱的作用：构造柱可以加强房屋抗垂直
地震力的能力，特别是承受向上地震力时，由于
构造柱与圈梁连结成封闭环形，可以有效地防止
墙体拉裂，并可以约束墙面裂缝的开展。通过构
造柱的设置，可以加强总横墙的连接，也可以加
强墙体的抗剪、抗弯能力和延性，从而提高抗水
平地震的能力。
匠心｜5
住 宅 发 展 历 史
唐山地震对我国砖混住宅的影响
1
976年前的多层住宅
1
976年后结构加固的多层住宅
1
976年后结构加固的多层住宅
1
976年前的多层住宅
1
976年唐山大地震给我国造成
了巨大损失，主要原因就是大量抗震
性能差的砌体建筑发生了严重的倒
塌。但同时发现小部分设有钢筋混凝
土构造柱的住宅虽有损坏，但没有发
生一踏到底，房倒人亡的惨剧。随后
我国对当时已有但没有设置构造住和
圈梁的多层砖混结构住宅外侧增加了
钢筋混凝土构造柱和圈梁，以提高他
们的抗震能力，同时规定，所有新建
砌体建筑必须设置构造柱和圈梁等抗
震措施。
6
｜匠心
住 宅 发 展 历 史
装配式结构
1
959年开始我国住宅建筑开始往工
业化道路发展，先后采用振动砖墙板结构
和利用粉煤灰、矿渣等工业废料制作硅酸
盐墙板，试建了四至五层装配式居住建筑
几十万平方米。在五层居住建筑中，采用
装配式墙板结构，比一般砖砌混合结构具
有较多的优越性。首先是基础以上工程可
以节省全部或大部分粘土砖，从而解决了
与农业争地的矛盾。由于墙体厚度比一般
砖砌墙体减薄1/3-1/2，建筑有效使用面
积 约 增 大 5 % ， 结 构 自 重 约 减 轻
装配式结构的主要构件
2
0%-30%，因而能够节省大量墙体材料
的加工、生产和运输，相对减轻了地基荷
载。由于基础以上全部结构工程采用了预
制装配现场湿作业减少了，劳动强度和操
作条件也随之减轻和改善。采用机械化、 1. 内墙板
装配化施工加快了施工速度，提高了劳动
生产率。
墙体都是140mm，
内横墙作为房屋的主要承
重 构 件 ， 在 纵 横 墙 交 接
处，一般将横墙嵌入纵墙
接缝内，以内纵墙作为横
墙的稳定支撑。
除了自承重，还要具
有保温隔热和防水的功 2. 外墙板
能。根据墙体保温的要
求，统一采用280mm厚
外墙板。因为外墙自承
重，所以外墙要比内墙
高出一个楼板厚度。
方孔内横墙板
匠心｜7
圆孔外纵墙板
住 宅 发 展 历 史
楼板、屋面板支撑
在140mm厚的墙板上 3. 楼板、
的设计长度为60mm。
楼梯等构件的
整体连接
若采用空心楼板，压入
墙内部分必须用混凝土
填实洞孔。但从抗震要
求来看，支撑长度也不
够，因此楼板支撑在墙
板上应增加锚结措施。
采 用 每 间 一 块 的 大 楼
板，在墙板吊环位置，
将墙板两侧的楼板加设
锚结筋。此外在楼板四
角也外露钢筋，在吊装
后将相邻的楼板焊接成
整体。
采用与承重墙板同样
的材料，厚度为100mm。
这 种 隔 墙 板 显 得 重 了 一
些，当时也有采用加气混
凝土条板或试用碳化石灰
空心条板等轻质板材作隔
断墙的。
4. 隔板墙
8
｜匠心
住 宅 发 展 历 史
施工现场安装流程示意图
1
外墙板安装
2
4
6
外墙板安装
3
5
内墙板吊装
内墙板安装
楼梯吊装
在建中的装配式住宅
匠心｜9
住 宅 发 展 历 史
代表小区
影像资料
现今
水碓子小区
影像资料
现今
龙潭湖小区
外砖内模结构
大
沿
工操作，很难实现施工机械化，工人劳动强度
大，施工速度慢。装配式结构虽然施工速度
快，但外保温性能差，造价又高。将两种结构
相结合的新的住宅体系被人们逐步推广。外砖
内模多层住宅适合我国当时的情况、是用于建
造6层及以下住宅的住宅工业化结构体系。我
国首创的一种住宅工业化结构体系。
1
0｜匠心
外砖内模结构的主要构件
大模板现浇内横墙为140mm,内纵
. 内墙
墙为160mm。房屋的主要承重和抗侧力
结构为内部纵、横墙，内外墙以及楼板
之间采用构造措施连接以加强房屋结构
的整体性。这些墙体采用大模板、现浇
钢筋混凝土的施工工艺，吸取了大模板
工业化体系施工功效高的优点。
1
2. 外墙
砖砌外墙厚度为370mm，并设置钢筋混凝
土圈梁及构造柱，外墙不仅是房屋的围护结构，
而且还能承受部分垂直荷载和侧向力。砖外墙的
保温、隔热、防水、抗温度伸缩等优良性能得到
利用。
3
. 隔断
采用一间房一块带面层的预制
大楼板（或预制小楼板），板厚为
110mm，阳台、楼梯等也是钢筋混
凝土预制构件。
为50mm
预制钢筋混凝
土板。
4. 楼板
匠心｜11
住 宅 发 展 历 史
代表小区
刘家窑小区位于丰台区东北部，
南北向的景泰路、安定路与东西向的
刘家窑路相交叉形成的十字中心路，
将小区划分为四大部分、六个区，分
别形成居住组团。小区以多层住宅楼
为主，高层住宅楼为辅。多层住宅楼
为6层，长条形，内模外砖结构，以
楼梯为标志划分单元，每栋楼最多7
个单元，最少2个单元，一梯两户、
三户不等。一居室为16.8平方米；二
居室分别为9、15.5平方米；三居室
分别为9、16.8、16.8平方米；四居
室分别为9、15.5、15.5、16.8平方
米。起居室6.3和6.8平方米，多层楼
只有3平方米的过道。
刘家窑小区
现今
影像资料
室内装饰：室内设有储藏室、壁柜，高层住宅楼室内设有公用电视天线插座。
阳台： 每户建有4平方米的阳台，阳台外侧用白色涂料装饰。
厨房： 厨房面积为3.5平方米，内设洗菜池、污水池、简易壁柜及管道煤气设备。
厕所：厕所一般为2.5平方米，分为蹲便式、坐便式马桶两种。
供暖：小区集中供暖
煤气：由蒲黄榆路直径600毫米中压干线接入，小区内设煤气调压站一座，负责整个小区
的煤气供应。
排水：采用先分流后汇合，排入景泰路和定安路下的市政管网。
1
2｜匠心
住 宅 发 展 历 史
框架轻板结构
1
975年住宅建筑在墙体材料革新
上取得进展后，推出了框架轻板住宅
结 构 体 系 。 框 架 轻 板 结 构 是 以 柱 、
梁、板组成的框架承重结构，以轻型
墙板为围护与分隔构件的建筑形式。
其优点是承重结构与围护结构分工明
确，可以充分发挥材料的不同特性，
且空间分隔灵活，湿作业少，不受季
节限制，施工进度快，整体性好，具
有很强的抗震性能，特别适用于有较
大建筑空间的多层、高层住宅建筑。
框架轻板结构主要构件
一 般 为 钢 筋 混 凝 土 预 制 构 件 ，
梁、柱是建筑主要的承重构件。
1. 柱、梁
2. 外墙板
主要分两种，一种是单一材料板如加气混凝土板，一种是多层
复合板如石棉水泥板、矿棉板和石膏板共同组成的复合板、钢丝网
水泥板等。在框架轻板建筑中，框架起承重作用，轻质外墙板不担
负承重的任务，只起维护的作用，因此对其坚固性的要求与承重墙
不同。
（
1）陶粒混凝土矿棉.石膏复合板
用于南、北外墙，保温材料是半硬质矿棉，内粘10mm厚有纸
石膏板，总厚度165mm。
（
2）带通风层的陶粒混凝土矿棉石膏合板
用于东.西山墙，保温材料也是半硬质矿棉，总厚度240mm。
3）水泥刨花复合外墙板
（
用于所有阳台下面的外墙，内填半硬质矿棉，用聚氨酯粘接，
总厚度为110mm。
匠心｜13
住 宅 发 展 历 史
主要分三种：一种是用轻质材料制成的板，如加气混凝土板。二
. 内墙板
是用轻质材料制成的空心板，如石膏膨胀空心板、碳化石灰空心
板。三是用轻质薄板制成的多层复合板。如石膏复合板。内墙板在
框架轻板建筑中同样不担负承重的作用。
3
（
1）普通石膏复合内墙板
内墙板厚度为70mm、90mm两种，仅分户墙内填半硬质矿棉，
以提高隔声效能的作用。
（
2）珍珠岩石膏板
隔墙为单层板，板厚为60mm；单元隔墙为双层板，总厚度为
50mm。
1
采用轻型大楼板，如钢丝网水泥大楼板、预应力钢筋混凝土空心
大楼板、轻骨料钢筋混凝土大楼板等。
4. 楼板
一般单元内均采用60mm厚石膏复合板或珍珠岩石膏板，仅厕所间
. 隔墙板 采用钢丝网水泥砂浆盒子结构。每个盒子重650公斤。
5
阳台板与楼板连在一起生产。阳台栏板为30mm厚的陶粒混凝土
板，部分栏板选用2mm厚铁皮栏板。阳台隔板均用石棉水泥复合
板，板厚60mm。
6. 阳台
框架轻板试验楼是按北京市I
类标准进行设计的。总建筑面积
是3436平方米，六层，层高为2.8
米，净高2.65米。由四个单元组
合成一字型，其标准单元的平面
是一梯三户四开间内廊式。开间
尺寸是3.90米，进深尺寸是4.50
米。共住66户，其中二室户为24
户，占36. 3%，二室半户为36
户，占54.6%，三室户为6户，占
北京市
劲松小区
代表小区
9
.1%。
1
4｜匠心
住 宅 发 展 历 史
厨卫：每户设厨房4平方米，厕所间采用钢丝网水泥砂浆盒子结构，设蹲坑及墩布
池。厕所间和壁柜的尺寸统一后进行了预制化生产。把壁柜做成了固定式立柜和书架，一
次吊装完成。
给排水：改变了长期以来普遍使用的镀锌管和铸铁管等金属材料，上下水管道及管件
均选用硬塑料制品，全楼管件管道共重约750公斤左右。
暖气：暖气为水暖系统，是串片式散热器。
电气：电气以暗敷设为主，在大楼板内预留灯位，竖向则穿墙走暗线来布置插销及开关。
内浇外挂结构
八十年代，随着高层住宅建筑的推
广，初步形成了一种大模板现浇与预制
相结合的建筑体系，即内浇外挂体系。
内浇外挂结构施工也称外板内模，即内
墙现浇混凝土；外墙安装预制混凝土挂
板，内隔断墙预制拼装，楼板采用小块
空心板或大楼板。这种建筑的结构整体
性好、刚度大，大大提高了房屋的抗震
能力。
内浇外挂结构主要构件
内纵、横承重墙为大模板现浇钢筋混凝土，要求内墙体
1. 内墙
整体浇灌混凝土。
陶粒预制外墙，3.9米开间外墙板重5.06吨。内外墙之间或外墙
之间通过预留钢筋环在浇筑时形成构造柱将相邻墙体连成整体。
2. 外墙
预应力钢筋混凝土圆孔板，烟道、楼梯、通风道等均为
钢筋混凝土预制构件。
3. 楼板
匠心｜15
住 宅 发 展 历 史
代表小区
前三门
住宅区
前 三 门 大 街 采 用 了 “ 板
楼”、“塔楼”两种建筑形式。
板楼平面呈长条形，高8~13层。
塔楼平面成“凹”字形，高14
层，住宅楼层高均为2.9米，每
幢楼设有地下室或半地下室。板
楼的开间为2.7米、3.3米，南向
进深5.1米，北向4.8米。平均每
套住宅建筑面积50.55平方米，
居住面积23.49平方米。设两部
电梯及楼梯，四层以下增设一部
楼梯。四层以上设有外通廊。
塔楼的开间尺寸为2.7米、
1
. 室内布局及装饰
每户设有厨房、厕所、壁橱、阳台。外墙为钢门
窗，内墙为木门窗。室内非承重隔墙采用加气混凝土
条板。
3
4
.3米、3.9米，进深为3.9米、
.8米、5.1米、5.7米、每层八
2
暖卫设计
2
.1 采暖
户，平均每户建筑面积54.94平
方米，居住面积26.04平方米，
设一部楼梯及电梯。
集中供暖，室内供热系统1-6层为下行上给单管
顺序式，由一次水供给，7-14层为上行下给单管顺
序式，由二次水供给。供热管材料为焊接钢管，散热
器采用钢串片。
2
.2 给水
生活用水分高低压两个系统。1-5层由市政自来
2
水干线直接供水，出厂水压3公斤/厘米 ，6-14层由
2
高压水系统供水，加压站加压到6公斤/厘米 。
2
.3 排水
每户设洗菜池、污水池、蹲式大便器、地漏等卫
生设备。十层以上的建筑物污水立管上安装了混合器
和放气器。
2
.4 煤气
塔楼煤气立管直接通向各户厨房；板楼在通廊上
设导管，分送到各户厨房。
1
6｜匠心
住 宅 发 展 历 史
Form of
第二节residential quarters
住宅小区形式的发展
新中国建立初期，我国首次提出了“邻里单位”的设
想。随后的住宅区多以邻里为基础，大同小异，虽有很多变
化，但都遵循同样一个原则，每一个邻里人口约5000人，高
速车辆干道绕其外围，不让穿行里内。邻里则以小学、文娱
设施、日用品供应设施组成邻里中心，四周建造住宅。由各
住宅到邻里中心，都有便于往返而大约相等的距离，因为非
邻里的车辆都在邻里外干道上行驶，邻里内路上车辆的流量
极少，能经常保持行人安全与住房的宁静。各邻里单位之间
的交往，可由干道上的公共汽车等联系，停车站即设于每个
邻里单位的适当地点上。
邻里式住宅
代表
住宅一
复兴门外大街沿街住宅
现大部分已拆除）
（
根据上述“邻里单位”的
模式，1953年规划建设了复兴
门外真武庙一带的邻里住宅该
邻里住宅位于今复兴商业城及
其南侧的真武庙二条胡同以北
地段，占地约4公顷，规划区
内由平行于复兴门外大街的真
武 庙 头 条 胡 同 分 隔 成 南 北 两
块，路北沿城市干道布置三层
里弄式住宅，路南设计了两层
独立式住宅楼，内部道路采取
尽端式格局。规划中未安排配
套设施，仅在住宅区建成后，
面向大街增建了一处副食、百
货商场。这便是新中国建立后
北京居住区规划建设的开端。
影像资料
现今
匠心｜17
住 宅 发 展 历 史
代表
住宅二
真武庙铁道部2~3层住宅
位于复兴门外真武庙
头条，1953年至1954年建
成11栋两层住宅，坐北朝
南，首层两户。分别由东
西山墙开门，二层两户由
中间楼梯入户。同期在真
武庙四条南侧西便门外大
街7号院内建成13栋三层住
宅，其中南北向二单元住
宅7栋，东西向一单元住宅
影像资料
现今
6
栋。两处均为一梯两户，
砖混结构、现浇楼板、木
屋架、坡屋面、外墙水泥
拉毛和横线条水泥抹灰。
在邻里单位被广泛采用的同时，前苏联提出了大街坊的
规划原则，与邻里单位十分相似，即一个大街坊中包括多个
居住街坊，大街坊的周边是城市交通，为保证居住区内部的
安静安全，只在住宅的布局上更强调周边式布置。
1
953年全国掀起了向苏联学习的高潮，随着援华工业项
目的引进，也带来了以“街坊”为主体的工人生活区。1953
年，国家提出在新建地区应采取大街坊制度，一般9～15公
顷。为节约用地和市政设施投资，建筑层数一般不低于三
层。街坊要统一规划，统一设计，综合建设，配套建设文化
福利设施，安排绿地和儿童游乐场，保证居住区有充分阳光
和新鲜空气。
街坊式住宅
1
8｜匠心
住 宅 发 展 历 史
影像资料
代表
住宅一
棉纺厂职工生活区
按照这个设想建设起来的职工住宅区多数是3层，清
水砖墙，木屋架坡顶，现浇或预制钢筋混凝土楼板。每
户有厨房、厕所、上下水、采暖设备等。平面为一梯两
户或三户。这就是沿用至今的单元式住宅的“原型”。
现今
现今
三里河住宅区
网分隔成若干街坊组成，每个
宅沿四周道路边线布置，并强
边式”和“双周边式”布置。
为居民提供安静的居住环境。
产生了许多死角和阴影面，不
组团内部迷离曲折，犹如“迷
人不易找到家，这种周边式街
坊的布置形式以后很少采用。
影像资料
匠心｜19
住 宅 发 展 历 史
代表
住宅三
现今
西便门外十号院
1
955年建设的真武庙四条南侧，西便
门外大街10号院，为3~4层邻里式住宅，
近两万平米。一梯两户式砖混结构。现浇
楼板、楼梯、木屋架、坡屋顶、每户均有
厨房、卫生间及上下水、采暖设备等。
影像资料
1
957年引进了小区规划的理念，开始用小区代替过去的
街坊。在苏联专家的指导下正式提出：城市居住以小区为基
本单位，由几条城市道路所包围的地区形成小区，每个小区
的面积一般是30-60公顷，远景居住1万-2万人左右，小区
内部允许城市公共交通车辆穿行，小区的最小规模是以能设
置一个小学校为基本条件，最大范围决定于生活服务设施的
服务半径，且受周围道路的约束。小区规划的设计原则，都
按城市交通不穿越小区，小孩上学，送托和居民购买日常生
活用品可不出小区考虑，从而为居民提供安全、清净、方
便，舒适的居住环境。
早期
小区式住宅
2
0｜匠心
住 宅 发 展 历 史
代表
住宅一
幸福北里小区
该小区位于崇文区
古迹夕照寺的南边，占
地面积15.3公顷，规划
居住人口5087人，住
宅平均3.6层，人口毛
密度为每公顷322人。
影像资料
现今
代表
住宅二
影像资料
现今
夕照寺小区
小区规划的理论首先应
用于夕照寺小区的建设。该
小区在布局上虽仍强调轴线
和对称，但结合斜向地形作
了灵活布置，使室外空间不
断变化。同时还相应地配置
了中小学、托幼、主副食商
店、公共食堂、小区服务中
心和综合商场等公共设施。
匠心｜21
住 宅 发 展 历 史
影像资料
代表
住宅三
和平里小区
该小区建于1958年，根据北
京市总体规划提出的住宅多样化
的要求，以及住宅居住面积指标
为每人9平方米的规定，大部分
为 4 层 砖 混 结 构 ， 有 平 顶 、 坡
顶。平面除南北向单元外，还有
东西向，短外廊以及尽端单元
等。同样配置了中小学，托幼，
主副食商店，公共食堂，小区服
务中心和综合商场等公共设施。
现今
7
0年代，我国城市建设的速度开始加快，大量的住宅区
和社区开始兴建，以前大街坊式、邻里式等住宅设计明显不
能适应当时人们的生活需要，较大规模的社区住宅设计开始
被大量采纳。以北京为例，当时建成了劲松、团结湖、蓟门
里、蒲黄榆、西罗园等住宅小区。建设规模从以前的几千
人、万余人达到了2~3万人以上的社区。
大中型
住宅社区
2
2｜匠心
住 宅 发 展 历 史
影像资料
代表
小区
团结湖小区
团结湖小区位于朝阳区团结湖地区，北起
农展馆南路，南到朝阳北路，东起金台路，西
至东三环，从南到北环绕在团结湖的东侧和北
侧。以姚家园路为界分为北区和南区，北区为
一期工程，南区为二区工程。一期工程于1976
年9月开工，1986年6月竣工，二期工程于1978
年9月开工，1986年12月竣工，总建筑面积
现今
5
2.67万平方米。
结构：住宅工程大部分为全装配式大板结
构体系，以六层为主，有少数五层及高层住
宅。高层住宅中有塔楼10栋，板楼5栋。另外含
有少量框架轻板、砖混住宅。东三环和农展馆
南路转角处，设计了两栋16层双塔式框架住
宅，中间用3层商业用房连接，既满足居住也使
这里的街景更为美观。
团结湖小区
同时代
其他
代表小区
影像资料
现今
影像资料
现今
茂林居小区
匠心｜23
住 宅 发 展 历 史
影像资料
现今
太平桥
影像资料
现今
蒲黄榆
8
0年代后，为适应住宅建设规模迅速扩大的需求，“统
一规划、统一设计、统一建设、统一管理”成为当时主要的
建设模式，居住区建设规模达到80公顷以上，扩充到居住区
特大型
住宅社区
一级，在规划理论上形成居住区
—居住小区—住宅组团
的规划空间结构、公共绿地－半公共绿地和私密绿地的级差
模式。居住区用地一般有数十公顷,有较完善的公建配套，
如影剧院、百货商店、综合商场、医院等。居住区对城市有
相对的独立性，居民的一般生活要求均能在居住区内解决。
方庄居住区
方庄居住区位于北京市城区南部丰台区，北邻龙潭湖，规划用
地147.80公顷，总建筑面积266万平方米，规划以住宅为主，并安排
有综合办公楼、商业大厦、贸易展销及旅馆、医院等市、区级大、
中型公共建筑，以及一批中、小学、托幼园等设施，规划布局按照
一个统一整体考虑，以“十”字路和环路系统构成基骨架，以“闹
街”（商业街）贯穿东西，“静”街（一条环形林荫步行街）贯穿
于各居住区中心。组成人车分流的交通网络。由“十”字路划分为
代表
小区
“
古”、“城”、“群”、“星”四个各具特色的花园式居住区。
2
4｜匠心
住 宅 发 展 历 史
方庄居住区
方庄居住区
同时代
其他
代表小区
蓟门里小区
现今
影像资料
恩济里小区
影像资料
现今
匠心｜25
住 宅 发 展 历 史
Design of
第三节residential units
住宅户型设计的发展
住宅户型发展简表
序号
项目名称
建设年代
地址
建筑面积（平方米） 层数
备注
1
四、五层住宅
1954年
开始建造
2
室户平均每
户62.92平方
米，3~4室户
平 均 每 户
2
二型通用住宅
1955年
1957年
1958年
西便门
4
4
4
5
第一套通用住宅图
第一套通用住宅图
9
8.88平方米
5
5
7
7
7住宅通用图
7-701甲
01乙
89.1/户
夕照寺
3
4
小区等地
65.89/户
46.5~52/户
01丙1-3
8
8
8
011-4住宅通用图
011-7住宅通用图
012-5住宅通用图
40.7/户
30.0/户
36.6/户
全国“反浪费”
运动，根据国家
计委《住宅经济
指 标 的 几 项 规
定》设计
永安里
小区等
9
8
011-9018共
种39套组合体
根据北京市总体
规划提出的住宅
指标，每人居住
面 积 9 平 方 米 进
行设计
9
9
9
9
013
014
015（长外廊）
017（东西向）
70.6/户
5
1959年 和平里小区
67.38/户
74.43/户
87.00/户
五开间三户
传统平面）
（
六开间四户
短外廊）
1
1
961年
-
（
1
963年北京住宅
设计竞赛，评选
出10个方案，4
种类型
一梯二户（明楼）
一梯四户（塔式）
花园村等处
6
5
964年
6
6
6
1住1
2住2
4住2
68.9/户
59.1/户
59.04/户
2
6｜匠心
住 宅 发 展 历 史
（
续表）
1
973年市建委规
定 住 宅 分 甲 、
乙、丙三类
7
8
9
73住乙
74住1
1973年
1974年
49.97/户
50.81/户
甲类：每户建筑
面积70~90平方
米（3~4室户）
乙类：52平方米
丙类：36~45平
方米
6
6
结构增强抗震能
力 ， 按 8 度 设 防
要 求 ， 纵 墙 拉
通 ， 增 加 组 合
柱、圈梁等措施
7
7
6住1
53.76/户
52.33/户
1
976年
6住1改
市土建学会组织
两轮多层住宅设
计竞赛
征得方案412个
1
0
1978年
评出优秀方案67个
住宅通用图
试用图
14种型号
30个组合体
7
7
8MD1
8MD2
52.12/户
6
现浇外砌大模
6
1
1
978年
—
塔式多层住宅
8KD试住1
轻板框架住宅
1
1
7
979年
7
7
9MD1
9住1
8
0、81系列
住宅通用图集
8
8
8
8
0住2（砖混）
50.72/户
56.5/户
6
0住3（小天井）
1试住3（转角）
1试住2（多层塔）
6
6
1
1
980年
—
56.76/户
56.7/户
1
2
6
6
6
990年
8
8
0MD1（大模）
0MD试塔1
57.03/户
46.96/户
户型1-1-2-1
大模多层塔
1住商1
底层商店）
8
5
6.99/户
6
（
匠心｜27
住 宅 发 展 历 史
（
续表）
8
6—90系列
12个品种
17套通用图
住宅通用图
一梯2户、
8
8
8
8
7院住1
7试住1
7试住2
8院住1-3
56.06（2室1厅）
6
6
大明厅、小居室
4
0.3（1室1厅、
青年公寓）
一梯4户（小天井
节能型住宅）
55.89（2室1厅）
1
1
986年
—
住宅系列化
图集（54例）
1
3
多层一梯二
户型24例
990年
多层一梯三
户型8例
多层一梯四
户型2例
多层暗梯型13例
多层外廊型2例
多层塔式5例
市规委于199年5月开展征集、评选优秀住宅
方案活动（见《一九九三北京市优秀住宅设计
方案选编》中国建筑工业出版社出版）
征得方案257个
评选结果
奖励
个
等级
一等
二等
3
7
其中多层1个
其中多层5个
其中多层11个
其中多层12个
1
1
986年
—
1
4
990年
三等
四等
15
17
根据平面特点和结
构 类 型 分 成 若 干
种：有大进深、小
进深、内楼梯、明
楼梯、南凹口、北
凹口、双面凹口、
砖混内浇外砌等，
恩济里为实验小区
2
8｜匠心
住 宅 发 展 历 史
1
955年北京市设计了第一套4层纵向承重砖
混结构住宅通用图，分一梯两户和一梯三户两种。
内外墙分别为24厘米和36厘米，只用了3.2米一种开
间，6.0米一种进深，层高3.3米。苏式密排屋架坡
顶，楼板为30厘米厚的预制钢筋混凝土方孔板或8厘
米厚的现浇楼板。楼梯踏步板、休息板均为预制，
每个单元只三层以上设一个小阳台，此类住宅在西
便门等处大量建造。
二型住宅
通用图
二型住宅Ⅰ 平面图
二型住宅 Ⅱ 平面图
一梯三户，每户2个居室，一个厨
房，一个卫生间，平均面积为62 .92
平方米。
一梯二户，每户3~4个居室，一个
厨房，一个卫生间，平均建筑面积为
8.88平方米。
9
二型住宅外立面
匠心｜29
住 宅 发 展 历 史
1
957年，建工部认为“二型住宅”面积标准太高，设计
要以“近期为主，远近期结合”。为了改进住宅设计，在总
结住宅设计经验和对上海、南京、武汉等地住宅调查的基础
上，认识到住宅设计一定要符合中国的经济条件，适合人口
结构的变化，住宅面积标准不能千篇一律。
因此提出住宅设计四条原则：1.合理布局，保证使用；
2
.应用新技术；3.每人平均居住面积不大于4平方米；4.居住
面积系数不小于50%；根据上述原则，设计了57-701甲
89.1平方米/户)，57-701乙（65.89平方米/户），57-701
(
丙1-3（46.5-52.91平方米/户），共5套型号30个组合体。
其中701丙3最受欢迎，是一种四层砖混结构住宅，横墙承
重，预制短向板楼盖，坡屋顶密排木屋架，一梯三户，厨房
设磁家具盆，卫生间设坐桶，建于夕照寺小区等地。
5
丙1-3
7-701
通用住宅
7
01丙3外立面
7
01丙3平面图
3
0｜匠心
住 宅 发 展 历 史
在全国开展“反浪费”的形势下，国家计委于1957年颁
了《住宅经济指标的几项规定》，每户居住面积不得超过18
平方米。根据规定，市建筑设计院于1958年设计8011-4
8
住宅通用图
012-5
（
40.71平方米/户），8011-7（37.00平方米/户），
8
012-5（36.6平方米/户）等通用图。
由于严格限制面积指标和造价，居室、卫生间、厨房面
积小，户内过道窄、卫生间门窄、室内净空低、隔墙、楼板
薄等，人们讥之为“窄、矮、低、薄”，居住条件很差。
8
012-5住宅平面图
9011-9018
住宅通用图
1
959年，根据北京市总体规划提出的住宅
多样化的要求，以及住宅居住面积综合指标为
每 人 9 平 方 米 的 规 定 ， 设 计 出 住 宅 通 用 图
9
014住宅平面图
9
011-9018八种单元平面36套组合体，大部分
为4层砖混结构，有平顶、坡顶。平面除南北向
单元外，还有东西向，短外廊及尽端单元等，
体形立面变化多，一般为一梯三户，户型多为
1
7
- 2 - 3 室 ， 或 2 - 2 - 2 室 ， 其 中 2 室 占
5.75%~85.70%,平均每户建筑面积70.6~73.2
平方米。有几个代表方案，如9013，每户70.60
平方米，长向板，平面灵活，但外墙承重对抗
震不利；9014，短向板，五开间，一梯三户，
户型为2-2-2室，每户建筑面积67.38平方米，
每户有小门厅、阳台、厨房、卫生间，厨房有
洗菜池、搁板，卫生间有坐桶、洗面盆、浴
盆、镜箱。此平面沿用多年，并为多种结构体
系 采 用 。 缺 点 是 中 间 单 元 无 穿 堂 风 。 还 有
9
014住宅外立面
9
015，每户74.53平方米，长外廊。9017，一
梯二户，每户87.00平方米，东西向。以上设计
在和平里小区等多处兴建。
匠心｜31
住 宅 发 展 历 史
9
015住宅外立面
9
015住宅平面图
61住1
1
961~1963年是住宅设计品种多样，平面布局合理，立面较
6
2住2
丰富的一个阶段。在此期间推出了61住1、62住2、64住2等住宅
图集。
64住2
6
2住2住宅通用图集系5层砖混结构，一梯三户（五开间），
通用图
户型为两室户为主，层高为3.2米，每户建筑面积59.66平方米，
明厨明卫，小厅大居室，每户有生活阳台和活动阳台，每户设计
1
~2个壁橱，并有南北入口图。在花园村等地均大量建造。
4住2住宅通用图集是在62住2基础上改进的5层砖混结构，
净高2.75米，每户建筑面积
6
，大间10.01平方米，厨房
墩布池。
6
4住2住宅外立面
3
2｜匠心
住 宅 发 展 历 史
1
970年，开始出6层砖混结构住宅通用图，层高2.85
7
住宅通用图
4住1
米，采用预应力短向圆孔板，开间以3.0米和3.2米为主，
每三层设现浇圈梁。
1
973年按照市建委规定住宅分为甲、乙、丙三类住
宅。甲类：每户建筑面积70~90平米(3~4室户)；乙类：每
户建筑面积50平米；丙类：每户建筑面积35~36平米，推
出了73住甲、73住乙、73住丙。
1
974年市建委修改标准，乙类：每户52平米，丙类：
每户36~45平米，据此设计了74住1、74住1改。
其中74住1（50.81平方米/户），六层，一梯三户，二
室户为主，每户有小门厅，壁柜、明厨、明厕，厨、厕设
备较齐全，比较适用，住房欢迎，图纸使用时间较长。
7
4住1住宅平面图
1
980至1983年北京市推出了80.81系列图集，其中使用较
为广泛的80MD1和80住2、80住2改，
0.81系列住宅，每户设有小厅；厨房面积4平方米左右，
8
住宅通用图
0.81系列
8
内设洗菜池、拖布池、灶台、切菜台、碗架；卫生间设坐便
器、洗脸盆并可安装小浴缸或沐浴设备；每户有水表、煤气
表、预留电表盘。户内留有洗衣机和电冰箱的位置，设有专用
电源和上下水口，高层住宅安装电视共用天线和安装电话的预
留管路。
8
0MD1
是80、81系列住宅的一种，6层
外砖内模结构，层高2.7米，基本单
元为5开间，一梯三户，小客厅大居
室 ， 明 厨 明 卫 。 卫 生 间 设 有 小 浴
盆，中型脸盆及座便，并留有安置
洗衣机的条件。厨房内设有煤气灶
台、拖布盆、切菜台及搁板。
8
0MD1住宅平面图
匠心｜33
住 宅 发 展 历 史
8
0住2 室内场景透视图
8
0住2 甲 平面图
8
0住2
是6层砖混结构，层高2.7米，
一梯三户，生间设有小浴盆，小脸
盆及座便，厨房内设有拖布盆、切
菜台、搁板并安置了洗衣机位置。
除个别户外，一般都是双向通风。
8
0住2 乙 平面图
1
982年，北京市举办了高层住宅方案竞赛，优秀奖方案
高层
6
个，鼓励奖方案9个。其中获得优秀奖的4个塔式方案和2
个板式方案，随后由得奖设计单位完成施工图设计，在北京
试点采用。
住宅图集
塔式的平面分别为“凹形”、“板式形”、“双方块
案。
”高层住宅外立面
“
凹形”高层住宅平面图
3
4｜匠心
“
三叉”形高层住宅外立面
“三叉”形高层住宅平面图
“
双方块”高层住宅外立面
“
双方块”设计方案平面图
匠心｜35
住 宅 发 展 历 史
1
986-1990
北京推出了
多种住宅图集
多层住宅系列图集：87院住1 、 87试住1 、 87试住2
高层住宅图集：87试XGI 、 87试XG2
8
7院住1
一种多层住宅通用图，在市内及房山县曾大量使用。是一个大厅、小室、明厨、暗
厕的6层退台式砖混结构的住宅，基本平面组合为一字形，每单元三开间，一梯2户，有
甲、乙两种单元，平面布置紧凑，交通线路简捷，功能合理，当南北向布置时，二室户
有二个、三户室有三个、一室户有一个南向房间，做到户户有向阳房间，采光通风良
好。起居厅一般做到14.38平方米，有南向大窗，并和阳台相通，室内环境舒适，南向
卧室9平方米，北向卧室8.81平方米，厨房、卫生间分别为4.1平方米和2.72平方米。户
门内有一个小厅作为过渡空间，可以放置雨具及鞋等。在厨房前面有一个小过厅安放洗
衣机，在厨房的窗下没有凸出外墙的小贮藏柜，冬季可以存放食品，厨房内还设有碗
柜、洗盆等。室内有吊柜，一室户设在卧室，每户南向有一个退台的大平台，方便活
动。建筑立面南向因有凹凸，使立面有较强的阴影，效果生动。结构为砖混结构，预制
圆孔板。
8
7试住2
6
层砖混结构住宅，
一梯四户，小天井，采
光通风良好，立面体型
比 较 丰 富 。 厨 、 浴 分
设，便于使用，厨房通
风道每户一个直达屋顶
防止串味。
3
6｜匠心
住 宅 发 展 历 史
8
7试XG I
是现浇钢筋混凝土结
构住宅图集，层数21~26
层，大开间，用轻体墙
分割成不同的户型，便
于 灵 活 使 用 。 户 型 多
样，采光通风良好。
8
7试XGI
8
7试XG2
现 浇 钢 筋 混 凝 土 结
构 ， 外 墙 内 保 温 ， 1 5
层，一室一厅公寓式住
宅，东西向布置，厨房
设计有排气罩及电气排
风扇。
8
7试XG2
匠心｜37
