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匠心  
STANDARD  
GUIDE  
主编/北京今朝装饰设计有限公司  
中国  
标准指南  
FOR THE REDECORATION OF CHINESE TENEMENTS  
二〉  
版权页  
前言  
preface  
易经说:“大人虎变,君子豹变,小人革面”。自08年开创  
老房装修市场到2011年出版第一本全面介绍老房装修的系列书籍  
中国老房装修标准指南》至今,我们已经在老房装修领域深耕  
了8年。如今随着“互联网+”成为一项国家战略,互联网家装也  
迅速成为资本押注的风口,各路大伽来势汹汹,一边是拥有较高  
专业资质和更长家装资历的传统家装公司,一边是强调“便宜、  
便捷、透明、快速”的互联网家装新贵。在这场互联网家装与传  
统家装的对决中,“老房装修”也随着角逐的升级一路逆袭成为  
业内外竞相抢夺的“鲜美蛋糕”。做为行业老房装修市场的开创  
者,8年间我们采集了上万户工地信息,从了解老房的原始结构入  
手,结合老房居住生活上的种种不便,对设计、施工、用材、安  
全、智能化等模块进行深度研发,通过一次次的攻关和实践,我  
们在老房装修领域的品质和服务也更加专业化、精细化,与此同  
时以科普、公益、专业、便捷服务为初衷的老房装修家居文化  
展、老房装修社区行、绿色一体化平台管理体系也在行业范围内  
全面推广。2015年我们被中国建筑装饰协会住宅装饰装修委员会  
授予“中国老房装修设计研究院”的荣誉称号。殊荣之下肩负的  
是行业的期望和重任。2016年,我们携《中国老房装修标准指南  
匠心》一书再次归来,希望用我们的开拓和实践为行业的  
发展注入新的活力。  
未来,我们愿带着一颗匠心继续在老房装修领域坚定前行,  
做行业老房装修标准规范的领路人,为行业标准规范的建立健全  
竭尽全力、永远挑战、绝不怠慢!  
目录  
c
ontents  
一章 住宅发展历史/1  
一节 住宅结构形式的发展  
二节 住宅小区形式的发展  
第三节 住宅户型设计的发展  
第二章 老房装修新工艺/39  
第一节 厨卫窜烟、返味治理技术  
第二节 老房装修厨卫防水工艺升级  
第三节 老房噪音污染及对应解决方案  
第四节 我国住宅外墙保温技术的发展历史、现状  
第五节 饮用水“二次污染”解决方案  
第三章 老房拆改/79  
第一节 老房装饰装修中的拆除工程  
第二节 老房装修中的结构改造加固  
第四章 土建施工工艺/97  
第一节 绿色一体化施工  
第二节 瓷砖铺贴施工工艺  
第三节 吊顶安装施工工艺  
第四节 室内隔断墙施工工艺  
第五节 涂料施工工艺  
第六节 壁纸施工工艺  
第七节 地板铺贴施工工艺  
第五章 水电风暖施工工艺/173  
第一节 水路改造  
第二节 电路改造  
第三节 家用新风系统  
第四节 采暖改造  
第六章 局部装修/249  
第一节 地板翻新  
第二节 墙面翻新  
第三节 外窗更换  
第七章 木门、橱柜定制及安装/271  
第一节 木门安装  
第二节 橱柜定制及安装  
第八章 智能化家居/307  
第一节 全屋智能行业发展的必然趋势  
第八节 智能家居解决方案  
第九节 智能化家居产品  
第九章 互联网时代下家装行业的变革与畅想/327  
老房改造实例赏析  
唤醒沉睡的老房 流云与海 阳光几许/332  
7
5㎡老房换新记 从都市到田园 想要呼吸的家/340  
3平米老房改造 莫托里尼,原汁原味地中海美家/347  
8
十万改造温情脉脉的两口之家/355  
享受低碳 别墅翻新有格调/364  
The  
first  
chapter  
第一章  
住宅发展历史  
我国今后要发展新型建造方式,大力推广装配式建筑,制定装  
配式建筑设计、施工和验收规范,实现建筑部件工厂化生产。  
第 三史  
The construction form  
第一节of the housing  
住宅结构形式的发展  
解放前我国住宅建筑多以1-3层的砖混结构为主,五十年代末,我  
国开始试点研究工业化住宅结构体系。1958年开始试点修建全装配式钢  
筋混凝土结构大板住宅。1975年,根据装配式住宅的建造经验,结合传  
统的砖混结构,推出了独特的外砖内模结构住宅。1977年试点采用外墙  
为预制大板、内墙为大模板现浇钢
后,钢筋混凝土结构住宅逐步发展
结构形式。2016年,《中共中央国
理工作的若干意见》指出,我国今
配式建筑,制定装配式建筑设计、
化生产。  
砖混结构  
构。砖混结构是混合结  
构的一种,是采用砖墙  
来承重,钢筋混凝土梁  
柱板等构件构成的混合  
结构体系。适合开间进  
深较小,房间面积小,  
多层或低层的建筑,对  
于承重墙体不能改动。  
匠心|32  
住 宅 发 展 历 史  
砖混结构主要构件  
1
. 墙体  
习惯上人们把370mm的砖墙称为“三七墙”(一般用作外  
墙);240mm的砖墙称为“二四墙”(一般用作外墙,内墙)。墙  
体的主要作用有:  
1)承重作用:屋盖和楼板支承在墙上,上层的墙支承在下  
层的墙上。因此墙体在竖向承受由屋盖及楼板、墙自身重量的荷  
载,同时还承受风力、地震力等水平方向的荷载。最后把这些荷载  
传递到基础和地基上去。  
2)围护作用:墙体可保持建筑物的内部不受风、雨、雪等  
的侵袭,并起到保温、隔热、隔声的作用,保证室内有良好的生活  
和工作环境。  
3)分隔作用:房屋内的纵、横墙体,把建筑物分隔成不同  
用途的房间,以满足不同使用的要求。这些墙的交错组合,也给房  
屋增加足够的刚度。  
墙体根据其所在部位不同,可划分为:外墙、内墙、隔断墙。  
外墙通常都是承重墙,和邻居共用的墙多为承重墙;一般的非承重  
墙出现在卫生间、储物间、厨房等位置。  
楼板是承担楼面上荷载的横向水平构件。砖混结构中的楼板主要  
2
. 楼板  
有预应力多孔板和现浇板两种。前者施工速度快,但整体性差;后者  
整体性较好,但施工周期较长且材料耗费较多。  
楼板的作用  
1)承受楼层的恒荷载、活荷载、雪荷载等垂直荷载,并把垂  
直荷载传递给墙及梁。  
2)砖混结构在水平荷载(如风荷载、地震荷载)作用下,楼  
板起着支撑纵墙的作用,将水平力传给横墙。因此,楼板经过处理后  
与梁、墙连接成整体,承受楼层在水平方向发生弯曲和剪切时产生的  
内力;板和横墙的连接起着保证将水平力传给横墙的作用;板和纵墙  
连接承受纵墙传给楼板的水平压力或吸力,并保证纵墙的稳定。  
3)板、梁和墙体的连接不但要保证水平荷载的传递,当梁板  
作用在墙上的荷载是偏心荷载时,连接处还要承受偏心荷载引起的水  
平力。  
4
匠心  
住 宅 发 展 历 史  
预应力多孔板的构造:预应力多孔板  
现浇钢筋混凝土板支承于梁及纵墙  
上,梁支承于墙或柱上。一般墙上(或板  
底)均设圈梁,板与圈梁相连接。如图:  
常用于砖混结构房屋中,一般板厚11—  
1
2cm。由于多孔板是空心的,搁置于墙  
上的板头局部抗压强度较低,所以必须用  
混凝土堵头,多孔板的两边不可嵌入墙  
内。如图:  
圈梁的构造:圈梁一般应设置于预制板同一标高处或紧靠板底,  
截面高度不宜小于120mm,按抗震设防的要求,纵墙承重时每层均  
. 圈梁  
应设置圈梁,横墙承重时应按规范的规定布置圈梁。圈梁应闭合,遇  
有洞口应上下搭接。  
3
圈梁的作用:圈梁的主要作用一是提高房屋的空间刚度,增加建  
筑物的整体性,防止因不均匀沉降、温差而造成撞墙裂缝;二是提高  
砖砌体的抗剪、抗拉强度,提高房屋的抗震能力。  
构造柱的构造:按照抗震设防的要求,砖混结  
构应按规定设置构造柱。构造柱与墙的结合面,宜  
做成马牙槎,并沿墙高每隔500mm设拉结筋,每  
边伸入墙内不小于1m,构造柱的马牙槎从柱脚或  
柱下端开始,砌体应先退后进,以保证各层柱端有  
较大的断面。构造柱应与圈梁可靠连接。  
4
. 构造柱  
构造柱的作用:构造柱可以加强房屋抗垂直  
地震力的能力,特别是承受向上地震力时,由于  
构造柱与圈梁连结成封闭环形,可以有效地防止  
墙体拉裂,并可以约束墙面裂缝的开展。通过构  
造柱的设置,可以加强总横墙的连接,也可以加  
强墙体的抗剪、抗弯能力和延性,从而提高抗水  
平地震的能力。  
匠心|5  
住 宅 发 展 历 史  
唐山地震对我国砖混住宅的影响  
1
976年前的多层住宅  
1
976年后结构加固的多层住宅  
1
976年后结构加固的多层住宅  
1
976年前的多层住宅  
1
976年唐山大地震给我国造成  
了巨大损失,主要原因就是大量抗震  
性能差的砌体建筑发生了严重的倒  
塌。但同时发现小部分设有钢筋混凝  
土构造柱的住宅虽有损坏,但没有发  
生一踏到底,房倒人亡的惨剧。随后  
我国对当时已有但没有设置构造住和  
圈梁的多层砖混结构住宅外侧增加了  
钢筋混凝土构造柱和圈梁,以提高他  
们的抗震能力,同时规定,所有新建  
砌体建筑必须设置构造柱和圈梁等抗  
震措施。  
6
匠心  
住 宅 发 展 历 史  
装配式结构  
1
959年开始我国住宅建筑开始往工  
业化道路发展,先后采用振动砖墙板结构  
和利用粉煤灰、矿渣等工业废料制作硅酸  
盐墙板,试建了四至五层装配式居住建筑  
几十万平方米。在五层居住建筑中,采用  
装配式墙板结构,比一般砖砌混合结构具  
有较多的优越性。首先是基础以上工程可  
以节省全部或大部分粘土砖,从而解决了  
与农业争地的矛盾。由于墙体厚度比一般  
砖砌墙体减薄1/3-1/2,建筑有效使用面  
积 约 增 大 5 % , 结 构 自 重 约 减 轻  
装配式结构的主要构件  
2
0%-30%,因而能够节省大量墙体材料  
的加工、生产和运输,相对减轻了地基荷  
载。由于基础以上全部结构工程采用了预  
制装配现场湿作业减少了,劳动强度和操  
作条件也随之减轻和改善。采用机械化、 1. 内墙板  
装配化施工加快了施工速度,提高了劳动  
生产率。  
墙体都是140mm,  
内横墙作为房屋的主要承  
重 构 件 , 在 纵 横 墙 交 接  
处,一般将横墙嵌入纵墙  
接缝内,以内纵墙作为横  
墙的稳定支撑。  
除了自承重,还要具  
有保温隔热和防水的功 2. 外墙板  
能。根据墙体保温的要  
求,统一采用280mm厚  
外墙板。因为外墙自承  
重,所以外墙要比内墙  
高出一个楼板厚度。  
方孔内横墙板  
匠心|7  
圆孔外纵墙板  
住 宅 发 展 历 史  
楼板、屋面板支撑  
在140mm厚的墙板上 3. 楼板、  
的设计长度为60mm。  
楼梯等构件的  
整体连接  
若采用空心楼板,压入  
墙内部分必须用混凝土  
填实洞孔。但从抗震要  
求来看,支撑长度也不  
够,因此楼板支撑在墙  
板上应增加锚结措施。  
采 用 每 间 一 块 的 大 楼  
板,在墙板吊环位置,  
将墙板两侧的楼板加设  
锚结筋。此外在楼板四  
角也外露钢筋,在吊装  
后将相邻的楼板焊接成  
整体。  
采用与承重墙板同样  
的材料,厚度为100mm。  
这 种 隔 墙 板 显 得 重 了 一  
些,当时也有采用加气混  
凝土条板或试用碳化石灰  
空心条板等轻质板材作隔  
断墙的。  
4. 隔板墙  
8
匠心  
住 宅 发 展 历 史  
施工现场安装流程示意图  
1
外墙板安装  
2
4
6
外墙板安装  
3
5
内墙板吊装  
内墙板安装  
楼梯吊装  
在建中的装配式住宅  
匠心|9  
住 宅 发 展 历 史  
代表小区  
影像资料  
现今  
水碓子小区  
影像资料  
现今  
龙潭湖小区  
外砖内模结构  
沿
工操作,很难实现施工机械化,工人劳动强度  
大,施工速度慢。装配式结构虽然施工速度  
快,但外保温性能差,造价又高。将两种结构  
相结合的新的住宅体系被人们逐步推广。外砖  
内模多层住宅适合我国当时的情况、是用于建  
造6层及以下住宅的住宅工业化结构体系。我  
国首创的一种住宅工业化结构体系。  
1
0|匠心  
外砖内模结构的主要构件  
大模板现浇内横墙为140mm,内纵  
. 内墙  
墙为160mm。房屋的主要承重和抗侧力  
结构为内部纵、横墙,内外墙以及楼板  
之间采用构造措施连接以加强房屋结构  
的整体性。这些墙体采用大模板、现浇  
钢筋混凝土的施工工艺,吸取了大模板  
工业化体系施工功效高的优点。  
1
2. 外墙  
砖砌外墙厚度为370mm,并设置钢筋混凝  
土圈梁及构造柱,外墙不仅是房屋的围护结构,  
而且还能承受部分垂直荷载和侧向力。砖外墙的  
保温、隔热、防水、抗温度伸缩等优良性能得到  
利用。  
3
. 隔断  
采用一间房一块带面层的预制  
大楼板(或预制小楼板),板厚为  
110mm,阳台、楼梯等也是钢筋混  
凝土预制构件。  
为50mm  
预制钢筋混凝  
土板。  
4. 楼板  
匠心|11  
住 宅 发 展 历 史  
代表小区  
刘家窑小区位于丰台区东北部,  
南北向的景泰路、安定路与东西向的  
刘家窑路相交叉形成的十字中心路,  
将小区划分为四大部分、六个区,分  
别形成居住组团。小区以多层住宅楼  
为主,高层住宅楼为辅。多层住宅楼  
为6层,长条形,内模外砖结构,以  
楼梯为标志划分单元,每栋楼最多7  
个单元,最少2个单元,一梯两户、  
三户不等。一居室为16.8平方米;二  
居室分别为9、15.5平方米;三居室  
分别为9、16.8、16.8平方米;四居  
室分别为9、15.5、15.5、16.8平方  
米。起居室6.3和6.8平方米,多层楼  
只有3平方米的过道。  
刘家窑小区  
现今  
影像资料  
室内装饰:室内设有储藏室、壁柜,高层住宅楼室内设有公用电视天线插座。  
阳台: 每户建有4平方米的阳台,阳台外侧用白色涂料装饰。  
厨房: 厨房面积为3.5平方米,内设洗菜池、污水池、简易壁柜及管道煤气设备。  
厕所:厕所一般为2.5平方米,分为蹲便式、坐便式马桶两种。  
供暖:小区集中供暖  
煤气:由蒲黄榆路直径600毫米中压干线接入,小区内设煤气调压站一座,负责整个小区  
的煤气供应。  
排水:采用先分流后汇合,排入景泰路和定安路下的市政管网。  
1
2|匠心  
住 宅 发 展 历 史  
框架轻板结构  
1
975年住宅建筑在墙体材料革新  
上取得进展后,推出了框架轻板住宅  
结 构 体 系 。 框 架 轻 板 结 构 是 以 柱 、  
梁、板组成的框架承重结构,以轻型  
墙板为围护与分隔构件的建筑形式。  
其优点是承重结构与围护结构分工明  
确,可以充分发挥材料的不同特性,  
且空间分隔灵活,湿作业少,不受季  
节限制,施工进度快,整体性好,具  
有很强的抗震性能,特别适用于有较  
大建筑空间的多层、高层住宅建筑。  
框架轻板结构主要构件  
一 般 为 钢 筋 混 凝 土 预 制 构 件 ,  
梁、柱是建筑主要的承重构件。  
1. 柱、梁  
2. 外墙板  
主要分两种,一种是单一材料板如加气混凝土板,一种是多层  
复合板如石棉水泥板、矿棉板和石膏板共同组成的复合板、钢丝网  
水泥板等。在框架轻板建筑中,框架起承重作用,轻质外墙板不担  
负承重的任务,只起维护的作用,因此对其坚固性的要求与承重墙  
不同。  
1)陶粒混凝土矿棉.石膏复合板  
用于南、北外墙,保温材料是半硬质矿棉,内粘10mm厚有纸  
石膏板,总厚度165mm。  
2)带通风层的陶粒混凝土矿棉石膏合板  
用于东.西山墙,保温材料也是半硬质矿棉,总厚度240mm。  
3)水泥刨花复合外墙板  
用于所有阳台下面的外墙,内填半硬质矿棉,用聚氨酯粘接,  
总厚度为110mm。  
匠心|13  
住 宅 发 展 历 史  
主要分三种:一种是用轻质材料制成的板,如加气混凝土板。二  
. 内墙板  
是用轻质材料制成的空心板,如石膏膨胀空心板、碳化石灰空心  
板。三是用轻质薄板制成的多层复合板。如石膏复合板。内墙板在  
框架轻板建筑中同样不担负承重的作用。  
3
1)普通石膏复合内墙板  
内墙板厚度为70mm、90mm两种,仅分户墙内填半硬质矿棉,  
以提高隔声效能的作用。  
2)珍珠岩石膏板  
隔墙为单层板,板厚为60mm;单元隔墙为双层板,总厚度为  
50mm。  
1
采用轻型大楼板,如钢丝网水泥大楼板、预应力钢筋混凝土空心  
大楼板、轻骨料钢筋混凝土大楼板等。  
4. 楼板  
一般单元内均采用60mm厚石膏复合板或珍珠岩石膏板,仅厕所间  
. 采用钢丝网水泥砂浆盒子结构。每个盒子重650公斤。  
5
阳台板与楼板连在一起生产。阳台栏板为30mm厚的陶粒混凝土  
板,部分栏板选用2mm厚铁皮栏板。阳台隔板均用石棉水泥复合  
板,板厚60mm。  
6. 阳台  
框架轻板试验楼是按北京市I  
类标准进行设计的。总建筑面积  
是3436平方米,六层,层高为2.8  
米,净高2.65米。由四个单元组  
合成一字型,其标准单元的平面  
是一梯三户四开间内廊式。开间  
尺寸是3.90米,进深尺寸是4.50  
米。共住66户,其中二室户为24  
户,占36. 3%,二室半户为36  
户,占54.6%,三室户为6户,占  
北京市  
劲松小区  
代表小区  
9
.1%。  
1
4|匠心  
住 宅 发 展 历 史  
厨卫:每户设厨房4平方米,厕所间采用钢丝网水泥砂浆盒子结构,设蹲坑及墩布  
池。厕所间和壁柜的尺寸统一后进行了预制化生产。把壁柜做成了固定式立柜和书架,一  
次吊装完成。  
给排水:改变了长期以来普遍使用的镀锌管和铸铁管等金属材料,上下水管道及管件  
均选用硬塑料制品,全楼管件管道共重约750公斤左右。  
暖气:暖气为水暖系统,是串片式散热器。  
电气:电气以暗敷设为主,在大楼板内预留灯位,竖向则穿墙走暗线来布置插销及开关。  
内浇外挂结构  
八十年代,随着高层住宅建筑的推  
广,初步形成了一种大模板现浇与预制  
相结合的建筑体系,即内浇外挂体系。  
内浇外挂结构施工也称外板内模,即内  
墙现浇混凝土;外墙安装预制混凝土挂  
板,内隔断墙预制拼装,楼板采用小块  
空心板或大楼板。这种建筑的结构整体  
性好、刚度大,大大提高了房屋的抗震  
能力。  
内浇外挂结构主要构件  
内纵、横承重墙为大模板现浇钢筋混凝土,要求内墙体  
1. 内墙  
整体浇灌混凝土。  
陶粒预制外墙,3.9米开间外墙板重5.06吨。内外墙之间或外墙  
之间通过预留钢筋环在浇筑时形成构造柱将相邻墙体连成整体。  
2. 外墙  
预应力钢筋混凝土圆孔板,烟道、楼梯、通风道等均为  
钢筋混凝土预制构件。  
3. 楼板  
匠心|15  
住 宅 发 展 历 史  
代表小区  
前三门  
住宅区  
前 三 门 大 街 采 用 了 “ 板  
楼”、“塔楼”两种建筑形式。  
板楼平面呈长条形,高8~13层。  
塔楼平面成“凹”字形,高14  
层,住宅楼层高均为2.9米,每  
幢楼设有地下室或半地下室。板  
楼的开间为2.7米、3.3米,南向  
进深5.1米,北向4.8米。平均每  
套住宅建筑面积50.55平方米,  
居住面积23.49平方米。设两部  
电梯及楼梯,四层以下增设一部  
楼梯。四层以上设有外通廊。  
塔楼的开间尺寸为2.7米、  
1
. 室内布局及装饰  
每户设有厨房、厕所、壁橱、阳台。外墙为钢门  
窗,内墙为木门窗。室内非承重隔墙采用加气混凝土  
条板。  
3
4
.3米、3.9米,进深为3.9米、  
.8米、5.1米、5.7米、每层八  
2
暖卫设计  
2
.1 采暖  
户,平均每户建筑面积54.94平  
方米,居住面积26.04平方米,  
设一部楼梯及电梯。  
集中供暖,室内供热系统1-6层为下行上给单管  
顺序式,由一次水供给,7-14层为上行下给单管顺  
序式,由二次水供给。供热管材料为焊接钢管,散热  
器采用钢串片。  
2
.2 给水  
生活用水分高低压两个系统。1-5层由市政自来  
2
水干线直接供水,出厂水压3公斤/厘米 ,6-14层由  
2
高压水系统供水,加压站加压到6公斤/厘米 。  
2
.3 排水  
每户设洗菜池、污水池、蹲式大便器、地漏等卫  
生设备。十层以上的建筑物污水立管上安装了混合器  
和放气器。  
2
.4 煤气  
塔楼煤气立管直接通向各户厨房;板楼在通廊上  
设导管,分送到各户厨房。  
1
6|匠心  
住 宅 发 展 历 史  
Form of  
第二节residential quarters  
住宅小区形式的发展  
新中国建立初期,我国首次提出了“邻里单位”的设  
想。随后的住宅区多以邻里为基础,大同小异,虽有很多变  
化,但都遵循同样一个原则,每一个邻里人口约5000人,高  
速车辆干道绕其外围,不让穿行里内。邻里则以小学、文娱  
设施、日用品供应设施组成邻里中心,四周建造住宅。由各  
住宅到邻里中心,都有便于往返而大约相等的距离,因为非  
邻里的车辆都在邻里外干道上行驶,邻里内路上车辆的流量  
极少,能经常保持行人安全与住房的宁静。各邻里单位之间  
的交往,可由干道上的公共汽车等联系,停车站即设于每个  
邻里单位的适当地点上。  
邻里式住宅  
代表  
住宅一  
复兴门外大街沿街住宅  
现大部分已拆除)  
根据上述“邻里单位”的  
模式,1953年规划建设了复兴  
门外真武庙一带的邻里住宅该  
邻里住宅位于今复兴商业城及  
其南侧的真武庙二条胡同以北  
地段,占地约4公顷,规划区  
内由平行于复兴门外大街的真  
武 庙 头 条 胡 同 分 隔 成 南 北 两  
块,路北沿城市干道布置三层  
里弄式住宅,路南设计了两层  
独立式住宅楼,内部道路采取  
尽端式格局。规划中未安排配  
套设施,仅在住宅区建成后,  
面向大街增建了一处副食、百  
货商场。这便是新中国建立后  
北京居住区规划建设的开端。  
影像资料  
现今  
匠心|17  
住 宅 发 展 历 史  
代表  
住宅二  
真武庙铁道部2~3层住宅  
位于复兴门外真武庙  
头条,1953年至1954年建  
成11栋两层住宅,坐北朝  
南,首层两户。分别由东  
西山墙开门,二层两户由  
中间楼梯入户。同期在真  
武庙四条南侧西便门外大  
街7号院内建成13栋三层住  
宅,其中南北向二单元住  
宅7栋,东西向一单元住宅  
影像资料  
现今  
6
栋。两处均为一梯两户,  
砖混结构、现浇楼板、木  
屋架、坡屋面、外墙水泥  
拉毛和横线条水泥抹灰。  
在邻里单位被广泛采用的同时,前苏联提出了大街坊的  
规划原则,与邻里单位十分相似,即一个大街坊中包括多个  
居住街坊,大街坊的周边是城市交通,为保证居住区内部的  
安静安全,只在住宅的布局上更强调周边式布置。  
1
953年全国掀起了向苏联学习的高潮,随着援华工业项  
目的引进,也带来了以“街坊”为主体的工人生活区。1953  
年,国家提出在新建地区应采取大街坊制度,一般9~15公  
顷。为节约用地和市政设施投资,建筑层数一般不低于三  
层。街坊要统一规划,统一设计,综合建设,配套建设文化  
福利设施,安排绿地和儿童游乐场,保证居住区有充分阳光  
和新鲜空气。  
街坊式住宅  
1
8|匠心  
住 宅 发 展 历 史  
影像资料  
代表  
住宅一  
棉纺厂职工生活区  
按照这个设想建设起来的职工住宅区多数是3层,清  
水砖墙,木屋架坡顶,现浇或预制钢筋混凝土楼板。每  
户有厨房、厕所、上下水、采暖设备等。平面为一梯两  
户或三户。这就是沿用至今的单元式住宅的“原型”。  
现今  
现今  
三里河住宅区  
网分隔成若干街坊组成,每个  
宅沿四周道路边线布置,并强  
边式”和“双周边式”布置。  
为居民提供安静的居住环境。  
产生了许多死角和阴影面,不  
组团内部迷离曲折,犹如“迷  
人不易找到家,这种周边式街  
坊的布置形式以后很少采用。  
影像资料  
19
住 宅 发 展 历 史  
代表  
住宅三  
现今  
西便门外十号院  
1
955年建设的真武庙四条南侧,西便  
门外大街10号院,为3~4层邻里式住宅,  
近两万平米。一梯两户式砖混结构。现浇  
楼板、楼梯、木屋架、坡屋顶、每户均有  
厨房、卫生间及上下水、采暖设备等。  
影像资料  
1
957年引进了小区规划的理念,开始用小区代替过去的  
街坊。在苏联专家的指导下正式提出:城市居住以小区为基  
本单位,由几条城市道路所包围的地区形成小区,每个小区  
的面积一般是30-60公顷,远景居住1万-2万人左右,小区  
内部允许城市公共交通车辆穿行,小区的最小规模是以能设  
置一个小学校为基本条件,最大范围决定于生活服务设施的  
服务半径,且受周围道路的约束。小区规划的设计原则,都  
按城市交通不穿越小区,小孩上学,送托和居民购买日常生  
活用品可不出小区考虑,从而为居民提供安全、清净、方  
便,舒适的居住环境。  
早期  
小区式住宅  
2
0|匠心  
住 宅 发 展 历 史  
代表  
住宅一  
幸福北里小区  
该小区位于崇文区  
古迹夕照寺的南边,占  
地面积15.3公顷,规划  
居住人口5087人,住  
宅平均3.6层,人口毛  
密度为每公顷322人。  
影像资料  
现今  
代表  
住宅二  
影像资料  
现今  
夕照寺小区  
小区规划的理论首先应  
用于夕照寺小区的建设。该  
小区在布局上虽仍强调轴线  
和对称,但结合斜向地形作  
了灵活布置,使室外空间不  
断变化。同时还相应地配置  
了中小学、托幼、主副食商  
店、公共食堂、小区服务中  
心和综合商场等公共设施。  
匠心|21  
住 宅 发 展 历 史  
影像资料  
代表  
住宅三  
和平里小区  
该小区建于1958年,根据北  
京市总体规划提出的住宅多样化  
的要求,以及住宅居住面积指标  
为每人9平方米的规定,大部分  
为 4 层 砖 混 结 构 , 有 平 顶 、 坡  
顶。平面除南北向单元外,还有  
东西向,短外廊以及尽端单元  
等。同样配置了中小学,托幼,  
主副食商店,公共食堂,小区服  
务中心和综合商场等公共设施。  
现今  
7
0年代,我国城市建设的速度开始加快,大量的住宅区  
和社区开始兴建,以前大街坊式、邻里式等住宅设计明显不  
能适应当时人们的生活需要,较大规模的社区住宅设计开始  
被大量采纳。以北京为例,当时建成了劲松、团结湖、蓟门  
里、蒲黄榆、西罗园等住宅小区。建设规模从以前的几千  
人、万余人达到了2~3万人以上的社区。  
大中型  
住宅社区  
2
2|匠心  
住 宅 发 展 历 史  
影像资料  
代表  
小区  
团结湖小区  
团结湖小区位于朝阳区团结湖地区,北起  
农展馆南路,南到朝阳北路,东起金台路,西  
至东三环,从南到北环绕在团结湖的东侧和北  
侧。以姚家园路为界分为北区和南区,北区为  
一期工程,南区为二区工程。一期工程于1976  
年9月开工,1986年6月竣工,二期工程于1978  
年9月开工,1986年12月竣工,总建筑面积  
现今  
5
2.67万平方米。  
结构:住宅工程大部分为全装配式大板结  
构体系,以六层为主,有少数五层及高层住  
宅。高层住宅中有塔楼10栋,板楼5栋。另外含  
有少量框架轻板、砖混住宅。东三环和农展馆  
南路转角处,设计了两栋16层双塔式框架住  
宅,中间用3层商业用房连接,既满足居住也使  
这里的街景更为美观。  
团结湖小区  
同时代  
其他  
代表小区  
影像资料  
现今  
影像资料  
现今  
茂林居小区  
匠心|23  
住 宅 发 展 历 史  
影像资料  
现今  
太平桥  
影像资料  
现今  
蒲黄榆  
8
0年代后,为适应住宅建设规模迅速扩大的需求,“统  
一规划、统一设计、统一建设、统一管理”成为当时主要的  
建设模式,居住区建设规模达到80公顷以上,扩充到居住区  
特大型  
住宅社区  
一级,在规划理论上形成居住区  
居住小区住宅组团  
的规划空间结构、公共绿地-半公共绿地和私密绿地的级差  
模式。居住区用地一般有数十公顷,有较完善的公建配套,  
如影剧院、百货商店、综合商场、医院等。居住区对城市有  
相对的独立性,居民的一般生活要求均能在居住区内解决。  
方庄居住区  
方庄居住区位于北京市城区南部丰台区,北邻龙潭湖,规划用  
地147.80公顷,总建筑面积266万平方米,规划以住宅为主,并安排  
有综合办公楼、商业大厦、贸易展销及旅馆、医院等市、区级大、  
中型公共建筑,以及一批中、小学、托幼园等设施,规划布局按照  
一个统一整体考虑,以“十”字路和环路系统构成基骨架,以“闹  
街”(商业街)贯穿东西,“静”街(一条环形林荫步行街)贯穿  
于各居住区中心。组成人车分流的交通网络。由“十”字路划分为  
代表  
小区  
古”、“城”、“群”、“星”四个各具特色的花园式居住区。  
2
4|匠心  
住 宅 发 展 历 史  
方庄居住区  
方庄居住区  
同时代  
其他  
代表小区  
蓟门里小区  
现今  
影像资料  
恩济里小区  
影像资料  
现今  
匠心|25  
住 宅 发 展 历 史  
Design of  
residential units  
住宅户型设计的发展  
住宅户型发展简表  
序号  
项目名称  
建设年代  
地址  
建筑面积(平方米) 层数  
备注  
1
四、五层住宅  
1954年  
开始建造  
2
室户平均每  
户62.92平方  
米,3~4室户  
平 均 每 户  
2
二型通用住宅  
1955年  
1957年  
1958年  
西便门  
4
4
4
5
第一套通用住宅图  
第一套通用住宅图  
9
8.88平方米  
5
5
7
7
7住宅通用图  
7-701甲  
01乙  
89.1/户  
夕照寺  
3
4
小区等地  
65.89/户  
46.5~52/户  
01丙1-3  
8
8
8
011-4住宅通用图  
011-7住宅通用图  
012-5住宅通用图  
40.7/户  
30.0/户  
36.6/户  
全国“反浪费”  
运动,根据国家  
计委《住宅经济  
指 标 的 几 项 规  
定》设计  
永安里  
小区等  
9
8
011-9018共  
种39套组合体  
根据北京市总体  
规划提出的住宅  
指标,每人居住  
面 积 9 平 方 米 进  
行设计  
9
9
9
9
013  
014  
015(长外廊)  
017(东西向)  
70.6/户  
5
1959年 和平里小区  
67.38/户  
74.43/户  
87.00/户  
五开间三户  
传统平面)  
六开间四户  
短外廊)  
1
1
961年  
-
1
963年北京住宅  
设计竞赛,评选  
出10个方案,4  
种类型  
一梯二户(明楼)  
一梯四户(塔式)  
花园村等处  
6
5
964年  
6
6
6
1住1  
2住2  
4住2  
68.9/户  
59.1/户  
59.04/户  
2
6|匠心  
住 宅 发 展 历 史  
续表)  
1
973年市建委规  
定 住 宅 分 甲 、  
乙、丙三类  
7
8
9
73住乙  
74住1  
1973年  
1974年  
49.97/户  
50.81/户  
甲类:每户建筑  
面积70~90平方  
米(3~4室户)  
乙类:52平方米  
丙类:36~45平  
方米  
6
6
结构增强抗震能  
力 , 按 8 度 设 防  
要 求 , 纵 墙 拉  
通 , 增 加 组 合  
柱、圈梁等措施  
7
7
6住1  
53.76/户  
52.33/户  
1
976年  
6住1改  
市土建学会组织  
两轮多层住宅设  
计竞赛  
征得方案412个  
1
0
1978年  
评出优秀方案67个  
住宅通用图  
试用图  
14种型号  
30个组合体  
7
7
8MD1  
8MD2  
52.12/户  
6
现浇外砌大模  
6
1
1
978年  
塔式多层住宅  
8KD试住1  
轻板框架住宅  
1
1
7
979年  
7
7
9MD1  
9住1  
8
0、81系列  
住宅通用图集  
8
8
8
8
0住2(砖混)  
50.72/户  
56.5/户  
6
0住3(小天井)  
1试住3(转角)  
1试住2(多层塔)  
6
6
1
1
980年  
56.76/户  
56.7/户  
1
2
6
6
6
990年  
8
8
0MD1(大模)  
0MD试塔1  
57.03/户  
46.96/户  
户型1-1-2-1  
大模多层塔  
1住商1  
底层商店)  
8
5
6.99/户  
6
匠心|27  
住 宅 发 展 历 史  
续表)  
8
6—90系列  
12个品种  
17套通用图  
住宅通用图  
一梯2户、  
8
8
8
8
7院住1  
7试住1  
7试住2  
8院住1-3  
56.06(2室1厅)  
6
6
大明厅、小居室  
4
0.3(1室1厅、  
青年公寓)  
一梯4户(小天井  
节能型住宅)  
55.89(2室1厅)  
1
1
986年  
住宅系列化  
图集(54例)  
1
3
多层一梯二  
户型24例  
990年  
多层一梯三  
户型8例  
多层一梯四  
户型2例  
多层暗梯型13例  
多层外廊型2例  
多层塔式5例  
市规委于199年5月开展征集、评选优秀住宅  
方案活动(见《一九九三北京市优秀住宅设计  
方案选编》中国建筑工业出版社出版)  
征得方案257个  
评选结果  
奖励  
等级  
一等  
二等  
3
7
其中多层1个  
其中多层5个  
其中多层11个  
其中多层12个  
1
1
986年  
1
4
990年  
三等  
四等  
15  
17  
根据平面特点和结  
构 类 型 分 成 若 干  
种:有大进深、小  
进深、内楼梯、明  
楼梯、南凹口、北  
凹口、双面凹口、  
砖混内浇外砌等,  
恩济里为实验小区  
2
8|匠心  
住 宅 发 展 历 史  
1
955年北京市设计了第一套4层纵向承重砖  
混结构住宅通用图,分一梯两户和一梯三户两种。  
内外墙分别为24厘米和36厘米,只用了3.2米一种开  
间,6.0米一种进深,层高3.3米。苏式密排屋架坡  
顶,楼板为30厘米厚的预制钢筋混凝土方孔板或8厘  
米厚的现浇楼板。楼梯踏步板、休息板均为预制,  
每个单元只三层以上设一个小阳台,此类住宅在西  
便门等处大量建造。  
二型住宅  
通用图  
二型住宅Ⅰ 平面图  
二型住宅 Ⅱ 平面图  
一梯三户,每户2个居室,一个厨  
房,一个卫生间,平均面积为62 .92  
平方米。  
一梯二户,每户3~4个居室,一个  
厨房,一个卫生间,平均建筑面积为  
8.88平方米。  
9
二型住宅外立面  
匠心|29  
住 宅 发 展 历 史  
1
957年,建工部认为“二型住宅”面积标准太高,设计  
要以“近期为主,远近期结合”。为了改进住宅设计,在总  
结住宅设计经验和对上海、南京、武汉等地住宅调查的基础  
上,认识到住宅设计一定要符合中国的经济条件,适合人口  
结构的变化,住宅面积标准不能千篇一律。  
因此提出住宅设计四条原则:1.合理布局,保证使用;  
2
.应用新技术;3.每人平均居住面积不大于4平方米;4.居住  
面积系数不小于50%;根据上述原则,设计了57-701甲  
89.1平方米/户),57-701乙(65.89平方米/户),57-701  
(
丙1-3(46.5-52.91平方米/户),共5套型号30个组合体。  
其中701丙3最受欢迎,是一种四层砖混结构住宅,横墙承  
重,预制短向板楼盖,坡屋顶密排木屋架,一梯三户,厨房  
设磁家具盆,卫生间设坐桶,建于夕照寺小区等地。  
5
丙1-3  
7-701  
通用住宅  
7
01丙3外立面  
7
01丙3平面图  
3
0|匠心  
住 宅 发 展 历 史  
在全国开展“反浪费”的形势下,国家计委于1957年颁  
了《住宅经济指标的几项规定》,每户居住面积不得超过18  
平方米。根据规定,市建筑设计院于1958年设计8011-4  
8
住宅通用图  
012-5  
40.71平方米/户),8011-7(37.00平方米/户),  
8
012-5(36.6平方米/户)等通用图。  
由于严格限制面积指标和造价,居室、卫生间、厨房面  
积小,户内过道窄、卫生间门窄、室内净空低、隔墙、楼板  
薄等,人们讥之为“窄、矮、低、薄”,居住条件很差。  
8
012-5住宅平面图  
9011-9018  
住宅通用图  
1
959年,根据北京市总体规划提出的住宅  
多样化的要求,以及住宅居住面积综合指标为  
每 人 9 平 方 米 的 规 定 , 设 计 出 住 宅 通 用 图  
9
014住宅平面图  
9
011-9018八种单元平面36套组合体,大部分  
为4层砖混结构,有平顶、坡顶。平面除南北向  
单元外,还有东西向,短外廊及尽端单元等,  
体形立面变化多,一般为一梯三户,户型多为  
1
7
- 2 - 3 室 , 或 2 - 2 - 2 室 , 其 中 2 室 占  
5.75%~85.70%,平均每户建筑面积70.6~73.2  
平方米。有几个代表方案,如9013,每户70.60  
平方米,长向板,平面灵活,但外墙承重对抗  
震不利;9014,短向板,五开间,一梯三户,  
户型为2-2-2室,每户建筑面积67.38平方米,  
每户有小门厅、阳台、厨房、卫生间,厨房有  
洗菜池、搁板,卫生间有坐桶、洗面盆、浴  
盆、镜箱。此平面沿用多年,并为多种结构体  
系 采 用 。 缺 点 是 中 间 单 元 无 穿 堂 风 。 还 有  
9
014住宅外立面  
9
015,每户74.53平方米,长外廊。9017,一  
梯二户,每户87.00平方米,东西向。以上设计  
在和平里小区等多处兴建。  
匠心|31  
住 宅 发 展 历 史  
9
015住宅外立面  
9
015住宅平面图  
61住1  
1
961~1963年是住宅设计品种多样,平面布局合理,立面较  
6
2住2  
丰富的一个阶段。在此期间推出了61住1、62住2、64住2等住宅  
图集。  
64住2  
6
2住2住宅通用图集系5层砖混结构,一梯三户(五开间),  
通用图  
户型为两室户为主,层高为3.2米,每户建筑面积59.66平方米,  
明厨明卫,小厅大居室,每户有生活阳台和活动阳台,每户设计  
1
~2个壁橱,并有南北入口图。在花园村等地均大量建造。  
4住2住宅通用图集是在62住2基础上改进的5层砖混结构,  
净高2.75米,每户建筑面积  
6
,大间10.01平方米,厨房  
墩布池。  
6
4住2住宅外立面  
3
2|匠心  
住 宅 发 展 历 史  
1
970年,开始出6层砖混结构住宅通用图,层高2.85  
7
住宅通用图  
4住1  
米,采用预应力短向圆孔板,开间以3.0米和3.2米为主,  
每三层设现浇圈梁。  
1
973年按照市建委规定住宅分为甲、乙、丙三类住  
宅。甲类:每户建筑面积70~90平米(3~4室户);乙类:每  
户建筑面积50平米;丙类:每户建筑面积35~36平米,推  
出了73住甲、73住乙、73住丙。  
1
974年市建委修改标准,乙类:每户52平米,丙类:  
每户36~45平米,据此设计了74住1、74住1改。  
其中74住1(50.81平方米/户),六层,一梯三户,二  
室户为主,每户有小门厅,壁柜、明厨、明厕,厨、厕设  
备较齐全,比较适用,住房欢迎,图纸使用时间较长。  
7
4住1住宅平面图  
1
980至1983年北京市推出了80.81系列图集,其中使用较  
为广泛的80MD1和80住2、80住2改,  
0.81系列住宅,每户设有小厅;厨房面积4平方米左右,  
8
住宅通用图  
0.81系列  
8
内设洗菜池、拖布池、灶台、切菜台、碗架;卫生间设坐便  
器、洗脸盆并可安装小浴缸或沐浴设备;每户有水表、煤气  
表、预留电表盘。户内留有洗衣机和电冰箱的位置,设有专用  
电源和上下水口,高层住宅安装电视共用天线和安装电话的预  
留管路。  
8
0MD1  
是80、81系列住宅的一种,6层  
外砖内模结构,层高2.7米,基本单  
元为5开间,一梯三户,小客厅大居  
室 , 明 厨 明 卫 。 卫 生 间 设 有 小 浴  
盆,中型脸盆及座便,并留有安置  
洗衣机的条件。厨房内设有煤气灶  
台、拖布盆、切菜台及搁板。  
8
0MD1住宅平面图  
匠心|33  
住 宅 发 展 历 史  
8
0住2 室内场景透视图  
8
0住2 甲 平面图  
8
0住2  
是6层砖混结构,层高2.7米,  
一梯三户,生间设有小浴盆,小脸  
盆及座便,厨房内设有拖布盆、切  
菜台、搁板并安置了洗衣机位置。  
除个别户外,一般都是双向通风。  
8
0住2 乙 平面图  
1
982年,北京市举办了高层住宅方案竞赛,优秀奖方案  
高层  
6
个,鼓励奖方案9个。其中获得优秀奖的4个塔式方案和2  
个板式方案,随后由得奖设计单位完成施工图设计,在北京  
试点采用。  
住宅图集  
塔式的平面分别为“凹形”、“板式形”、“双方块  
案。  
”高层住宅外立面  
凹形”高层住宅平面图  
3
4|匠心  
三叉”形高层住宅外立面  
“三叉”形高层住宅平面图  
双方块”高层住宅外立面  
双方块”设计方案平面图  
匠心|35  
住 宅 发 展 历 史  
1
986-1990  
北京推出了  
多种住宅图集  
多层住宅系列图集:87院住1 、 87试住1 、 87试住2  
高层住宅图集:87试XGI 、 87试XG2  
8
7院住1  
一种多层住宅通用图,在市内及房山县曾大量使用。是一个大厅、小室、明厨、暗  
厕的6层退台式砖混结构的住宅,基本平面组合为一字形,每单元三开间,一梯2户,有  
甲、乙两种单元,平面布置紧凑,交通线路简捷,功能合理,当南北向布置时,二室户  
有二个、三户室有三个、一室户有一个南向房间,做到户户有向阳房间,采光通风良  
好。起居厅一般做到14.38平方米,有南向大窗,并和阳台相通,室内环境舒适,南向  
卧室9平方米,北向卧室8.81平方米,厨房、卫生间分别为4.1平方米和2.72平方米。户  
门内有一个小厅作为过渡空间,可以放置雨具及鞋等。在厨房前面有一个小过厅安放洗  
衣机,在厨房的窗下没有凸出外墙的小贮藏柜,冬季可以存放食品,厨房内还设有碗  
柜、洗盆等。室内有吊柜,一室户设在卧室,每户南向有一个退台的大平台,方便活  
动。建筑立面南向因有凹凸,使立面有较强的阴影,效果生动。结构为砖混结构,预制  
圆孔板。  
8
7试住2  
6
层砖混结构住宅,  
一梯四户,小天井,采  
光通风良好,立面体型  
比 较 丰 富 。 厨 、 浴 分  
设,便于使用,厨房通  
风道每户一个直达屋顶  
防止串味。  
3
6|匠心  
住 宅 发 展 历 史  
8
7试XG I  
是现浇钢筋混凝土结  
构住宅图集,层数21~26  
层,大开间,用轻体墙  
分割成不同的户型,便  
于 灵 活 使 用 。 户 型 多  
样,采光通风良好。  
8
7试XGI  
8
7试XG2  
现 浇 钢 筋 混 凝 土 结  
构 , 外 墙 内 保 温 , 1 5  
层,一室一厅公寓式住  
宅,东西向布置,厨房  
设计有排气罩及电气排  
风扇。  
8
7试XG2  
匠心|37  
5